オーナー様へ
トップページ
お問合せ
物件検索
会社案内
 賃貸経営の基礎知識
はじめての賃貸経営
若いうちから賃貸経営に取組み、資産を形成される方が増えております。それも兼業サラリーマンの方も少なくありません。
賃貸事業は株式投資のようなハイリスクのものではなく、堅実に自己資産を増やすものです.
アパート経営　マンション経営
賃貸経営の基本的な知識をご紹介いたします。
賃貸経営する人はこんな人！
①住み替えをしたい人
今お住まいの持ち家・マンションを人に貸し、大家さんは新居で居住します。
②転勤のため自宅を貸したい人
地方へ転勤となった場合、持ち家やマンションを人に貸します。
賃貸収入でローンを返済していきます。
期間限定であれば定期借家契約にします。
③副収入や老後資金を得たい人
利回りの良い物件を購入すると毎月決まった日に収入が得られるので、副収入や老後の年金替わりになります。
④相続税の納税のため相続した土地にアパートを建てる人
相続税を支払うため、相続した土地を売却する場合があります。
売却して相続税を支払うのも一つの方法ですが、相続した土地にアパートを建築し、賃貸経営の収入で相続税を延納していく方法があります。
相続した土地を残すための有用な方法です。　　　
⑤既に賃貸物件を持っている人
２物件目からはローンが通りやすいので、１物件目の収益が安定してきた方は比較的スムーズに２物件目を取得されます.
賃貸経営までの道のり
① 頭金の準備
頭金は購入しようとする物件の１～３割必要になります。４０００万円の物件で４００～１２００万円です。
頭金が多ければローンは通りやすいので、少しでも貯金をしておきましょう。
しかし貯金が少なくても融資先や物件によってはローンが通る場合もあります。
② 物件を探す方法
＜不動産会社＞
物件を探すための最もポピュラーな方法です。不動産会社にも色々と種類がありますが、どの種類の不動産会社に行けばよい物件が見つかるとは一概には言えません。
良い業者とは、大家さんの立場に立って親身に探してくれる業者です。投資物件は簡単に見つかるものではないので、大家さんと日々対話やアドバイスをしながら長期的に探してくれるあなたの「専属の不動産会社」を見つけましょう。
一般にパソコン・インターネットを使いこなせない会社は情報量が不足しております。
＜インターネット検索＞
インターネットの利用は上記不動産業者と併用して利用したほうが良いでしょう。
インターネットで見つけた物件は専属の不動産会社に見てもらいプロの目から物件の評価をしてもらいましょう。
③ 物件の評価の方法
・土地の価値：所在地、道路付け、土地の字形、日当たり、周辺環境
・建物の価値：建物の構造、設備、劣化の度合い
・利回りを考える＜利回り＝物件価格÷年間収入＞

※利回り１０％とは満室であれば１０年間で全額を回収できるという意 味です。
利回りは空室発生時のものも考慮します。
最近は利回りの良さと物件価格の安さから、地方の物件を購入される方が増えております。

・現在の賃料状況と周辺の賃料相場
現在の賃料状況が周辺よりも高い場合は退去が発生すると賃料を下げて募集することになり利回りが低下します。
④ 見学・内覧
満室であれば外見のみの見学となります。
道路付け、日当たり、周辺環境、劣化の度合いなど確認します。
⑤ 買付証明書
見合った物件が見つかったら、専属の不動産業者に買付証明書を相手業者に入れてもらいましょう。
買付証明書を送った時点で、予約順位として受付されます。
⑥資金調達
信用金庫は物件所在地にある信用金庫でないと受入れませんが、都市銀行はどのエリアでも対象範囲となります。
融資はまず不動産業者の紹介の銀行や付き合いのある銀行に依頼をします。
融資は１，２社断られてもめげずに、１０社あたる感覚で行いましょう。

融資の依頼は、図面、頭金の金額、収支表、ご自身の全ての通帳のコピー、源泉徴収票など説明資料を事前に用意して、スムーズに説明できるようにします。
親子でローンを組む事も可能です。
⑦ 契約・引渡し
この日から晴れて大家さんになります。
前所有者から入居者に、家賃入金先が変更した旨を連絡してもらいます。
はじめての物件管理
①管理会社の決定
専属の不動産会社が管理をやっていない場合、またはエリアを外れてしまう場合は、不動産会社に管理会社を紹介してもらうか、物件近くの不動産業者に依頼しましょう。

管理会社は大家さんが儲かるようにあの手この手と考えてくれ、アドバイスをしてくれる会社が理想です。
空室の募集にインターネットを活用しているかも大切です。
管理会社は、空室の募集、契約、家賃回収、入居者のクレームの対応など行います。管理費は家賃収入の５％＋消費税が相場になっております。
②物件の維持
賃貸物件は大家さんの大切な資産なので、可能であれば管理会社に任せきりにせず定期点検や清掃を行うようにしましょう。

また数年に一度は専門業者に共用部分などを清掃してもらわないと、汚れやカビがこびりついてしまい、入居者が不快な思いをして入居率の低下につながります。
清潔感は入居率にとって大事なポイントです。
③入居率を上げる
中古でアパートを購入すると、畳や和式トイレなど時代に合わない場合があります。
賃貸物件はリフォームをしながら入居率を維持して長く存続するよう心がけが必要です。

物件が古くなればリフォームしないと必ず入居率は低下していきます。
リフォームせずに家賃を下げることも選択肢の一つです。
出費を伴うため管理会社とよく相談して大家さんが儲かる方法をアドバイスしてもらいましょう。
お問い合わせ
ベルハウストップへ
コピーライト
賃貸経営する人はこんな人
賃貸経営までの道のり
はじめての物件管理
お問い合わせ

物件管理について

はじめての大家さん